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房贷利率见顶楼市韧性还能坚持多久?

来源:未知 发布时间:2020-11-22 06:27 浏览次数:

  最近,10月份金融数据发布。乍一看,情况不容乐观:10月份总的社会融资只有1.4万亿,和9月份的3.4万亿相比,可谓断崖式下降。不过每年10月全社会的融资都会季节性滑落,因为要考核指标,就要把资产的分母做大了,项目要赶快放。今年也是如此。

  过滤掉季节性的因素,看同比,社融同比增长13.7%,再度创下年内的新高。但是,钱往哪流才是要命的事情。

  今年政府债券发行得多,财政存款积累也多,但投资基建却有点儿慢。10月份财政存款新增了9000多亿,看来,年底剩下的2个月,各地都要使劲花钱了。

  10月份,居民中长期(大部分是房贷)新增了4059亿,比去年同期的3500亿还要高500多亿。今年1-10月居民中长贷新增额已突破5万亿元,也是历史上第一次突破5万亿,比去年同期增长了11%。

  看来,今年商品房市场有超预期的表现,综合各方预测,今年全年新房销售面积预计将与去年持平,销售额上涨5%以上,核心原因不得不谈资金。

  不过,房贷政策也在逐渐收紧。从新增量来看,居民中长期多增的部分,已由7月的1650亿元回落到10月的472亿元,这就是压降房贷的结果。

  但是新增量的减少,并不改变新增创新高的事实。对楼市而言,这已经是非常大的推力,疫情后又便宜、又多的这一波潮,已经将楼市的热情推起来。

  6月份,全国新房的均价首次“破万元”,达到了10113元。7-9月份,新房价格继续在“万元”大关上方,分别达到10263元、10539元和10191元。根据国家统计局的数据,2020年1-3季度,全国商品住房均价达到9988元,离“万元大关”只有一步之遥。

  今年前三季度,全国商品房累计销售面积11.71亿平,同比增速-1.8%,降幅连续7个月收窄,年底增速转正基本没有悬念。

  疫情下不许集聚,售楼处关闭了近半年,但是商品房销售面积居然硬生生“转正”了,只能说房地产韧性太强。

  要知道,疫情后商品房市场受到的冲击,比普通居民消费受到的冲击大得多。一季度,商品房销售面积下跌26.3%,而社会消费品零售总额只下跌了19%。但是,5月份开始,二者的走势开始分化了,到了9月份,商品房销售马上浮出“水面”了,而全国社会消费品零售总额下跌高达7.2%。

  如果看销售额的线万亿元”大关,也创下历史新高,同比增长1.6%。1-9月份,全国商品房销售金额达到11.6万亿,同比涨幅扩大至3.7%。

  从4月开始,销售金额与销售面积出现增幅“剪刀差”,二者之差从4月份的0.7%扩大到9月份的5.5%,金额涨幅大于面积涨幅。从数据来看,房价在明显上涨。

  根据wind统计,2019年100个城市出让地块的楼面均价首次突破3000元,达到3087元/平方米,房价也顺势走高。

  疫情后,国家重视都市圈建设,规划利好多,加上因疫情延后的潜在需求,持续释放的时间拉的很长,这些城市的商品房价格高,销售占比增加,销售规模扩大后,自然会推高全国均价。

  以深圳为例,“7.15”史上最严调控以后,二手房成交量下跌40%,需求立马转向新房市场,新房成交量同比增长60%-70%;上海更明显,5月份以来,新房、二手房市场都在高位运行,8、9月份二手房成交量突破3万套,10月份尽管成交量降至2.8万套,但同比增长了76.8%,在高位上稳定住了。

  整个9月份,由于“三道红线”、开发排队的问题,开发商营销战打得很激烈。毕竟,销售回款占资金来源的60%,这部分拿回来,资金面就大为好转了。

  笔者所在的珠三角,除了广州、深圳、东莞这三个城市外,其他5个城市开发商降价促销愈演愈烈,效果也还是不错的,第三季度这些城市新房销售面积的增速,基本上实现了“由负转正”,全年也不会太差。

  贝壳研究院数据显示,2020年10月份,66个城市新房市场成交套数环比下滑13.7%,成交面积单月同比下滑0.5%,环比下滑12.9%。近期,我和很多业内人士交流,大家普遍的一个观点是,楼市政策基本面和资金基本面都不乐观,市场会像往常那样周期性地见顶回落。

  7月份以来,“冒头即打”的调控思路很清晰,20多个城市强力调控,甚至类似海盐这样的县级市也不放过,调控已经常态化了。

  资金面也是一样。8月20日,央行和住建部召开房企座谈会之后,马上出台了“三条红线月份开始房企融资明显减少,特别是对信托等非标的打击,非常严厉。

  近期,从业内获悉,监管部门专门针对房地产信托开启一轮专项排查,要求各银保监局于11月30日前上报排查情况,估计是控制增量。

  所以,虽然1-10月商品房销售额明显增长、创下新高,推动居民中长创新高,但增加的额度在减少,部分确实延后了。同时,也释放了一个信号,这一轮“信贷潮”的顶点该到了。

  而且,还有一个重要信号。10月份,全国首套房贷平均利率九连降趋势结束。从融360监测的全国首套房平均利率为5.24%,与上月持平,同比下降0.28个百分点。

  同时,尽管资金面收紧,但并不是像过去“严调控”式的收紧,而是有所为有所不为。毕竟,楼市强调“稳字当头”。当前,物价涨幅不大,CPI也在快速下降通道当中,需求不足远大于通胀回升。

  开发商年末业绩压力大,优惠也比较多,新房可调可选。不过也不着急下定,从现在起到春节前后,都是选房时机。当下,各个片区基本不缺新盘,轨道交通也四通八达,选择范围也广了。